2021年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”總基調(diào)下持續(xù)深化調(diào)控，金融監(jiān)管趨嚴(yán)，市場(chǎng)逐步回歸理性。浙江省作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口持續(xù)流入的重點(diǎn)區(qū)域，其房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)具有風(fēng)向標(biāo)意義。整體來(lái)看，上半年浙江樓市呈現(xiàn)“前熱后穩(wěn)、分化加劇”的態(tài)勢(shì)，尤其是寧波等熱點(diǎn)城市，在政策精準(zhǔn)調(diào)控下，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)明顯回落，市場(chǎng)預(yù)期趨于平穩(wěn)。

一、整體市場(chǎng)環(huán)境：政策持續(xù)收緊，市場(chǎng)熱度分化

上半年，浙江省緊跟中央部署，杭州、寧波、嘉興、金華等地相繼加碼樓市調(diào)控政策，內(nèi)容涵蓋限購(gòu)升級(jí)、限售延長(zhǎng)、建立二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制、嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入市等。在金融端，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度嚴(yán)格落實(shí)，個(gè)人住房貸款利率有所上行，放款周期延長(zhǎng)。受此影響，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度自二季度起整體降溫，但城市間分化顯著：杭州、寧波等核心城市需求旺盛，調(diào)控壓力大；部分三四線(xiàn)城市在棚改退潮后，市場(chǎng)支撐力有所減弱。

二、寧波市場(chǎng)聚焦：調(diào)控立竿見(jiàn)影，商品住宅價(jià)格回落

寧波作為計(jì)劃單列市和長(zhǎng)三角南翼經(jīng)濟(jì)中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注。2021年上半年，寧波市場(chǎng)經(jīng)歷了明顯的“拐點(diǎn)”。

1. 政策加碼：年初，寧波在已有限購(gòu)、限貸基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域，嚴(yán)格審核購(gòu)房資格，并率先建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手房交易參考價(jià)發(fā)布機(jī)制，精準(zhǔn)打擊學(xué)區(qū)房炒作。

1. 價(jià)格表現(xiàn)：政策效應(yīng)在第二季度開(kāi)始集中顯現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，寧波新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，并在5月、6月出現(xiàn)持平或微幅回落；二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅也顯著放緩，部分急售房源價(jià)格出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)。市場(chǎng)從年初的“賣(mài)方市場(chǎng)”逐步向“買(mǎi)賣(mài)均衡”轉(zhuǎn)變。

1. 市場(chǎng)心態(tài)：購(gòu)房者觀望情緒升溫，入市更為理性；開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏加快，但去化速度放緩，部分項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)打折促銷(xiāo)現(xiàn)象。土地市場(chǎng)方面，“兩集中”供地新規(guī)下，房企拿地更趨謹(jǐn)慎，溢價(jià)率得到控制。

三、趨勢(shì)展望與咨詢(xún)建議

展望2021年下半年，預(yù)計(jì)浙江省房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，金融環(huán)境依然偏緊。市場(chǎng)將延續(xù)“穩(wěn)”字當(dāng)頭的基調(diào)，房?jī)r(jià)不具備快速上漲的基礎(chǔ)。對(duì)于寧波而言，商品住宅價(jià)格將進(jìn)入一個(gè)窄幅波動(dòng)的平臺(tái)期，成交量有望保持平穩(wěn)。

咨詢(xún)建議：

1. 對(duì)于購(gòu)房者（剛需及改善）：當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，投機(jī)空間已被大幅壓縮，正是剛需和合理改善需求擇機(jī)入市的窗口期。建議重點(diǎn)關(guān)注符合自身實(shí)際需求、性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)，無(wú)需恐慌性購(gòu)房，亦不必過(guò)度觀望。
2. 對(duì)于投資者：需深刻認(rèn)識(shí)“房住不炒”的長(zhǎng)期性，降低對(duì)住宅資產(chǎn)短期增值的預(yù)期，警惕高杠桿風(fēng)險(xiǎn)。可更多關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多元化領(lǐng)域的長(zhǎng)期價(jià)值。
3. 對(duì)于開(kāi)發(fā)商：應(yīng)積極適應(yīng)“低利潤(rùn)、穩(wěn)發(fā)展”的新模式，加快銷(xiāo)售回款，保障現(xiàn)金流安全。在拿地投資上需更加精細(xì)化研究，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)板塊，并注重產(chǎn)品力的提升以贏得市場(chǎng)。

2021年上半年浙江樓市在強(qiáng)有力的調(diào)控下實(shí)現(xiàn)了初步降溫，寧波商品住宅價(jià)格的回落是調(diào)控見(jiàn)效的典型標(biāo)志。房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加注重健康發(fā)展與民生保障，平穩(wěn)運(yùn)行將成為新常態(tài)。